En el proceso de construcción de un edificio, la primera escritura notarial que se otorga es la declaración de obra nueva. En las edificaciones que revisten la forma de propiedad horizontal, también se otorga la escritura de división horizontal. Por lo general, esto se otorga cuando el edificio está en construcción. Completada la prueba de este hecho, es objeto del acto final de obras (en adelante AFO).
El artículo 28 del RT LS de 2015 regula las condiciones legales para la declaración de obra nueva y distingue las obras nuevas en construcción de las ya construidas. En este artículo nos ocuparemos de las obras en construcción.
Qué es el certificado final de obra
Como su nombre indica, el certificado final de obra, también conocido por sus siglas AFO, es un documento que se expide al final de la obra. Este documento es el que se encarga de certificar no solo que la obra de la casa ha sido finalizada, sino que se ha llevado a cabo como se acordó originalmente.
Pero el propósito del certificado de finalización no termina ahí. De hecho, es el documento imprescindible que hay que presentar en el ayuntamiento donde se encuentra la vivienda para obtener la cédula de habitabilidad y primera ocupación. Sin estos dos documentos, será imposible acceder al alojamiento una vez adquirido.
3er. Presentación del Acta Final de Obras a la AJD.
Por último, y aunque esta cuestión no será examinada por el Tribunal Supremo, el criterio adoptado por la Agencia Tributaria de Murcia en diversas resoluciones (entre ellas la de 13 de noviembre de 2012) según la cual el acto de terminación de obras constituiría un hecho generador independiente del de la Declaración de Obras Nuevas. Afortunadamente, este criterio fue desmentido por el TEAR de Murcia en resolución de 30 de septiembre de 2015, entendiendo “que la mera declaración de que las obras han sido terminadas no constituye por sí misma un acto sujeto al impuesto”. Sin embargo, y dado que el criterio no lo establece un órgano superior, no puede descartarse que esta administración autonómica u otras intenten liquidar por este concepto, que es probable que sea combatido con éxito.
El derecho de la contratación privada no está regulado como el del sector público.
No existe una ley de contratos de obras para el sector privado, lo que en sí mismo es motivo de gran flexibilidad, a diferencia del sector público que tiene una ley específica de contratos y de un reglamento general que la desarrolla
Por lo tanto, este punto se puede colocar en el contrato entre las partes, reflejando que si se debe certificar una unidad de obra con varios elementos, se puede certificar por un porcentaje de la misma que ya está ejecutada, por ejemplo.
¿Quién debe firmar el acta final de obra?
Este documento debe ser firmado, básicamente, por el promotor o propietario de la obra y el constructor, pero también se recomienda que lo haga el propietario del proyecto para su correspondiente revisión.
Finalmente, el documento debe estar visado por el colegio de arquitectos correspondiente, así como el certificado de eficiencia energética del inmueble y necesario para poner en venta o alquiler la vivienda construida.